Syndic et les travaux urgents en copropriété.

Comment apprécier l'urgence en copropriété ?

La notion d'urgence est particulièrement subjective et s'apprécie en fonction des circonstances et de la jurisprudence applicable en la matière. Le syndic devient, en quelque sorte, juge de la situation. Il doit cependant agir avec prudence car toute apprécia­tion erronée du caractère d'urgence est susceptible d'engager sa responsabilité.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 considère ainsi que le syndic doit, en cas d'urgence, procéder de sa propre initiative à la réalisation de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

La jurisprudence reconnaît que le caractère d'ur­gence est notamment présent en cas d'atteinte à la sécurité des personnes, à la solidité et à la salubrité de l'immeuble.

Tel est le cas par exemple :

> du remplacement d'une chaudière en panne en période hivernale ;

> de la réfection de l'étanchéité de l'immeuble en cas de fuites avérées;

> des travaux de réparation de balcons délabrés mettant en danger la sécurité des personnes;

> de la réparation du système de fermeture d'un parking couvert.

Quelle est la procédure applicable en matière d'urgence ?

Le pouvoir d'initiative que confère l'article 18 au syndic ne saurait le dispenser de certaines forma­lités obligatoires devant notamment assurer et garantir la parfaite information des copropriétaires. Le syndic doit tout d'abord convenir des travaux nécessaires afin de remédier à l'urgence en s'adjoi­gnant, si besoin est, les conseils d'un homme de l'art et de professionnels. Il fait établir des devis concur­rentiels tenant eux-mêmes compte de l'urgence. Les copropriétaires doivent ainsi comprendre que ces devis vont être naturellement plus élevés que ceux émis sans contrainte temporelle.

Notons à ce sujet que la jurisprudence la plus récente reconnaît que l'urgence de la situation peut imposer au syndic de ne pas procéder à la mise en concurrence, pourtant obligatoire, du ou des devis obtenus.

Par la suite, l'article 37 du décret du 17 mars 1967 met à la charge du syndic deux obligations dans le cadre de la réalisation de ces travaux urgents :

> en informer, sans délai et par tous moyens, les copropriétaires ;

> convoquer immédiatement une assemblée générale. Préalablement ou concomitamment à la convoca­tion de cette assemblée générale, le syndic pourra également demander le versement d'une provision, après consultation du conseil syndical.

Cette provision, qui ne peut excéder le tiers du ou des devis des travaux en question, doit pouvoir permettre au syndic d'engager, sans attendre, les travaux urgents ou le cas échéant de prendre les mesures conservatoires s'imposant (pose d'étais, pompage, curage, .. ).

L'obligation de convoquer immédiatement une assemblée dispense le syndic, en raison précisé­ment de l'urgence, d'observer le délai de 21 jours mentionné à l'article 9 du décret du 17 mars 1967. Il n'existe plus aucun délai minimum applicable en la matière, le délai de convocation devant toutefois être raisonnable.

Le syndic doit s'assurer de la parfaite information et du vote éclairé des copropriétaires. Là encore, c'est au syndic d'apprécier le délai d'urgence qu'il estime raisonnable.

Ainsi dans une copropriété de taille modeste, pour un sujet extrêmement urgent, on peut imaginer qu'une assemblée soit convoquée le matin pour l'après-midi. Rappelons à cette fin, que même si la notification par voie électronique de la convocation est devenue aujourd'hui le principe, l'article 64-3 du décret du 17 mars 1967 permet sa remise en main propre contre émargement. Cet outil peut s'avérer particulièrement précieux en matière d'urgence.

Notons que la jurisprudence va jusqu'à admettre que du fait de l'urgence, les devis puissent être soumis au vote sans pour autant avoir été communiqués avec la convocation.

Cette assemblée générale permet aux coproprié­taires de prendre acte de l'urgence et de se pro­noncer sur les travaux et leur coût à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Mais attention, l'approbation des comptes de l'exer­cice comptable concerné ne vaut pas ratification des travaux réalisés par le syndic, la convocation d'une assemblée ultérieure est donc un impératif. À défaut, le syndic n'est pas en droit d'obtenir le remboursement des sommes dues par les copro­priétaires.

Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, il a été jugé que le copropriétaire qui procède de sa propre initiative à la réalisation de travaux urgents peut demander à l'assemblée de ratifier ses dépenses.

Le syndic peut-il engager sa responsabilité face à des travaux urgents ?

La responsabilité du syndic peut, dans ce contexte d'urgence, être engagée à l'égard des coproprié­taires, mais aussi des tiers extérieurs comme les prestataires.

Ainsi, le syndic est susceptible d'engager sa respon­sabilité s'il fait réaliser des travaux qui ne présentent pas le caractère d'urgence selon les critères jurispru­dentiels. Cependant, pour engager la responsabilité de son syndic et obtenir des dommages et intérêts, le syndicat doit démontrer que la réalisation de ces travaux, engagés sans autorisation, lui a causé un préjudice.

À ce titre, la jurisprudence a déjà considéré qu'il n'existait aucun préjudice lorsque les travaux avaient été réalisés correctement et à un prix satis­faisant et ce dans l'intérêt du syndicat.

À défaut, le syndic excèderait les limites de son mandat et s'exposerait à devoir rembourser les sommes réglées aux entreprises ayant déjà exécuté les travaux (cela nécessite toutefois une action en justice aux fins d'obtenir la condamnation du syndic au paiement de ces dépenses).

Par ailleurs, le syndic engage également sa res­ponsabilité en cas de non-réalisation des travaux urgents ou d'exécution tardive.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 considère que le syndic doit, en cas d'urgence, procéder de sa propre initiative à la réalisation de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble

La Cour de cassation a même retenu que le syndic avait le droit et le devoir d'exécuter des travaux judiciairement reconnus comme indispensables à la conservation de l'immeuble, et ce, alors que l'assemblée en avait décidé autrement. Cepen­dant, dans des décisions plus récentes, cette même juridiction semble admettre que la responsabilité civile du syndic ne peut être engagée s'il ne fait pas réaliser des travaux refusés par l'assemblée. Enfin, soulignons que le syndic engage également sa responsabilité s'il ne respecte pas son obligation d'information des copropriétaires et à défaut de convocation immédiate de l'assemblée.

En conclusion, si le syndic peut et doit agir de sa propre initiative en cas d'urgence, il n'est pas entièrement libre de ses actions. L'information des copropriétaires, du conseil syndical et la convoca­tion d'une assemblée générale dans les plus brefs délais s'imposent.

Gardons néanmoins en mémoire que toutes les situations ne sont pas urgentes aux yeux de la juris­prudence. La simple convenance ou le confort des copropriétaires ne nécessitent pas la mise en appli­cation de ce processus attentatoire aux droits des copropriétaires.