Guide de la taxe foncière

Des colonnes et des taux

Les taux du bloc communal

Dans l'ordre, les trois premières colonnes indiquent le taux de la commune, celui au profit du syndicat de communes, et celui de l'intercommunalité. Sont affichés les taux 2025 mais aussi, pour rappel et sauf cas particulier, les taux 2024. Si un taux commu­nal est toujours prélevé, il arrive qu'aucun taux ne figure dans la colonne « intercommunalité ", tout simplement parce que cette dernière n'a pas (encore) décidé de lever un taux de taxe foncière. Concer­nant la colonne dédiée au syndicat de communes, celle-ci est le plus souvent vide. Toutefois, dans envi­ron 2 350 communes, un taux de taxe foncière est prélevé au profit d'un syndicat de communes.

Rappelons ici que, depuis 2021, le département ne prélève plus de taxe foncière. Chaque commune s'est vue transférer le taux départemental de 2020 pour compenser la perte des recettes de taxe d'habitation sur les résidences principales. La colonne « départe­ment " a donc disparu des avis d'imposition.

Les taxes spéciales

Dans la quatrième colonne des avis de taxe fon­cière est renseigné le taux des «taxes spéciales». Dans le cas le plus simple, apparaît ici le taux de la taxe spéciale d'équipement (TSE) applicable dans la commune considérée et prélevée au bénéficie d'un établissement public foncier dont la mission consiste à acquérir des terrains en vue de leur utili­sation pour un projet public. Cependant, de plus en plus souvent, la colonne « taxes spéciales" affiche la somme des taux de plusieurs taxes. Par exemple, en Ile-de-France, le taux renseigné correspond à la somme d'une TSE, d'une TSE spéciale au profit de la Société du Grand-Paris et de la taxe addition­nelle spéciale annuelle (TASA) levée depuis 2015 pour financer le développement des transports en commun dans la région. De même, depuis 2023, une nouvelle taxe spéciale d'équipement destinée à financer l'extension de la ligne à grande vitesse de Bordeaux vers Toulouse et Dax est prélevée dans 2340 communes du Sud-Ouest. Bien souvent, cette TSE-TGV s'ajoute à une TSE «classique». Dans toutes les communes où plusieurs «taxes spéciales» sont prélevées, l'avis d'imposition ne précise pas quel est le taux précis de chacune des taxes. Néan­moins, il est indiqué (en bas à gauche de l'avis d'im­position) quels sont, pour l'avis considéré, les mon­tants en euros reversés par exemple au Grand-Paris ou pour le «Grand projet ferroviaire Sud-Ouest».

La taxe ordures ménagères

La cinquième colonne d'un avis de taxe foncière est dédiée à la taxe d'enlèvement des ordures ména­gères (TEOM). Lorsqu'elle est applicable dans un territoire donné, cette taxe est prélevée avec la taxe foncière mais suit un régime distinct. Notamment, tout propriétaire bailleur peut la mettre à la charge de son locataire, y compris concernant les logements. C'est la raison pour laquelle l'UNPI publie des chiffres d'augmentation TEOM comprise (intéres­sant pour les propriétaires occupants) et hors TEOM (plus intéressant pour les propriétaires bailleurs, ces derniers pouvant, à la différence de la taxe foncière, récupérer la TEOM auprès de leur locataire).

La taxe GEMAPI

La dernière colonne des avis d'imposition a fait son apparition en 2015. Elle concerne la taxe GEMAPI. En effet, depuis maintenant dix ans, les collectivités (le plus souvent des intercommunalités) exerçant une compétence en matière de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations peuvent décider d'instaurer une taxe pour financer spéciale­ment leurs dépenses de prévention des inondations. Hélas pour les propriétaires, une taxe GEMAPI est désormais prélevée dans plus des trois quarts des communes (78,7% des communes en 2024).

Des taux appliqués aux valeurs locatives

Si on reprend un avis d'imposition, sous les taux et l'adresse du logement considéré, est renseignée la «base» du bien considéré. Il s'agit de la valeur locative cadastrale de ce bien, censée représenter son loyer annuel potentiel, diminué d'un abatte­ment de 50 % pour charges. C'est sur cette base que s'appliquent les taux des collectivités.

La valeur locative des logements est calculée par l'administration fiscale (et non les collectivités terri­toriales) selon des règles extrêmement complexes, opaques et contestables. À tel point que, à l'occa­sion de la loi de finances pour 2020, le législateur a inscrit dans le marbre le projet d'une revalorisa­tion complète des valeurs locatives des logements, avec de nouvelles méthodes de calcul à partir des loyers d'aujourd'hui. La refonte des valeurs loca­tives devait initialement s'appliquer dès les taxes foncières de 2026. La loi de finances pour 2023 l'a cependant repoussé de deux ans. Signe qu’il s'agit d'un chantier gigantesque et source d’inquiétude, nous apprenons à l'instant que le projet de loi de finances 2026 déposé par le gouvernement Lecomu prévoit un report jusqu'en 2031.

Les règles actuelles ont donc encore de belles années devant elles.

Selon ces dernières, la valeur locative d'un bien est fixée une fois pour toutes lors de sa construc­tion ou après des travaux significatifs (pour les immeubles anciens, les valeurs locatives ont été calculées dans les années 1970). Une fois calculées, ces valeurs locatives sont figées au sens où, même si l'on parle de «valeur locative», les valeurs ne sont pas revues à la hausse ou à la baisse en fonc­tion de l'évolution réelle des loyers dans le secteur considéré. Néanmoins, les valeurs locatives des logements sont revalorisées chaque année selon un seul et même coefficient, valable pour toute la France. Ainsi, en 2025, les valeurs locatives ont été majorées de 1,7% par rapport à 2024. De même, entre 2014 et 2024, les valeurs locatives ont augmenté de 23,5%.

Toujours est-il que sur la ligne "cotisation" des avis de taxes foncières sont affichés pour chaque colonne, le produit de la "base" par le taux 2025.

Sauf cas particulier, un peu plus bas dans l'avis, sont indiquées les cotisations demandées en 2025 et le pourcentage d'augmentation entre 2024 et 2025.  

Mathématiquement, puisque la base a été majorée de 1,7% en 2025 et que le montant à payer résulte du produit de la base par le taux, cela signifie que, même dans une commune où aucun taux n'a été relevé, les propriétaires ont payé 1,7% de plus d'impôt en 2025.

C'est ce pourcentage d'augmentation que l'on retrouve en bas de chaque colonne où le taux n'a pas changé, à quelques différences près liées aux règles d'arrondi. De même, entre 2014 et 2024, puisque les valeurs locatives ont augmenté de 23,5%, les propriétaires ont payé, même à taux inchangés, 23,5% de plus d'impôt.

Les frais de gestion

Disons enfin un mot des «frais de gestion» qui apparaissent en bas à droite des avis de taxe foncière. En effet, une fois les taux appliqués aux valeurs locatives, l'État applique 3% à titre de «frais de gestion de la fiscalité directe locale» aux cotisa­tions prélevées pour chaque bénéficiaire de l'impôt. Par exception, le taux appliqué à la cotisation au profit des syndicats de communes ou concernant la TEOM est de 8 %. L'expression «frais de gestion» est malheureuse. Certes, un tiers de la somme ici collectée correspond à des «frais d'assiette et de recouvrement». Cependant, les deux autres tiers sont prélevés par l'État «en contrepartie des frais de dégrèvement et de non-valeurs qu'il prend à sa charge» (article 1641 du Code général des impôts). Il faut comprendre en effet que, en présence par ­exemple du dégrèvement pour les propriétaires âgés de condition très modeste, l'État règle aux collectivités concernées la part non payée par les bénéficiaires du dégrèvement. Les "frais de gestion" correspondent donc moins à des frais de collecte qu'à une sorte de contribution destinée à financer les dégrèvements de taxe foncière.